Disciplina autorizzativa in edilizia: aggiornamenti sull’attività minore



Le norme che regolano l’attività edilizia semplificata si possono riassumere in 6 punti, coincidenti con altrettanti interventi legislativi:
  • Testo Unico dell’Edilizia: DPR 380/2001 
  • Legge 22 maggio 2010, n. 73 di conversione del D.L. 25 marzo 2010, n.40, che ha ampliato il “ventaglio” dell’”attività edilizia libera”, distinguendo fra attività “totalmente libere” ed attività soggette a preventiva “comunicazione di inizio lavori” 
  • Leggi regionali sul “PIANO CASA" 
  • Legge 30 luglio 2010, n. 122, di conversione del D.L. 31 maggio 2010, n.78, che ha introdotto la “Segnalazione certificata di inizio attività” (di seguito anche indicata con l’acronimo “S.C.I.A.) 
  • D.L. 13 maggio 2011 n.70, convertito con Legge 12 luglio 2011 n.106 (Decreto sviluppo 2011
  • D.L. 13 agosto 2011 n.138 convertito in Legge 14 settembre 2011, n. 148 (manovra di Ferragosto)
Il Testo Unico dell’Edilizia ha subito, recentemente, varie modifiche imperniate soprattutto , con la Legge n.73/2010, sull’introduzione delle manutenzioni straordinarie senza D.I.A., ma anche con l’avvento delle nuove discipline autorizzative come la C.I.A. e la C.I.L.-   Ma

nuove variazioni al campo normativo sono state apportate dalla Legge 106/2011, conversione del Decreto Sviluppo 70/2011, che ha introdotto una sanatoria limitata per le difformità rientranti entro il 2% ed ha abbreviato i tempi di attesa della Scia.

S.C.I.A. : a seguito della pubblicazione di una circolare esplicativa del Ministero della Semplificazione, è stato il Decreto Sviluppo a chiarire che la segnalazione certificata di inizio attività non sostituisce i nulla osta necessari in presenza di vincoli ambientali, culturali e paesistici, come anche la Scia non è strumento valido per le ristrutturazioni urbanistiche ed edilizie che implicano modifiche di volume, sagoma e destinazione d’uso, mentre la Scia è idonea nei casi in cui si procede con il restauro e risanamento conservativo, i mutamenti di destinazione d’uso funzionali, le manutenzioni sulle parti strutturali, il frazionamento o l’accorpamento di più unità abitative, l’ampliamento dei fabbricati all’interno della sagoma esistente senza creazione di volumi autonomi (inserimento di nuovi solai pur rispettando le regole di disciplina costruttiva che impone l’altezza minima per gli ambienti abitabili ed il giusto rapporto di superficie calpestabile e illuminazione naturale dalle finestre), modifiche dei prospetti dell’edificio, come l’inserimento di nuova copertura o l’apertura/chiusura di nuove finestre, varianti a permessi di costruire che non incidono su volumetrie e parametri urbanistici, ma anche per la realizzazione di parcheggi a piano terra o nel sottosuolo, anche in deroga agli strumenti urbanistici.

Ma la Scia non può sostituire la DIA alternativa al permesso di costruire (Super-Dia):  questo nei casi di ristrutturazione maggiore che portano ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente e di interventi di nuova costruzione o ristrutturazione (da non confondersi con l’abusato termine di ristrutturazione utilizzato in genere sostituendolo all’appropriato “manutenzione straordinaria”)

Differenze fra Super-Dia e la Scia:  mentre la prima deve essere presentata presso lo sportello unico 30 giorni prima dell’inizio dei lavori, con la Scia il cantiere può partire lo stesso giorno della presentazione dell’istanza con acquisizione del protocollo, ma il Dirigente dell’Ufficio Tecnico Comunale ha tempo 30 giorni per adottare provvedimenti di divieto di prosecuzione dell’attività, con la conseguente rimozione delle opere fin lì eseguite.

Passati i 30 giorni senza comunicazioni di interruzione, all’amministrazione è consentito intervenire solo in presenza del pericolo di un danno per il patrimonio artistico e culturale, per l’ambiente, per la salute, per la sicurezza pubblica o la difesa nazionale.

La Super-Dia ha efficacia in un tempo limitato di tre anni, come il permesso di costruire e la Dia, per la Scia non è stata formulata alcuna indicazione temporale, ma si suppone possa avere una durata analoga.

Ma il Decreto Sviluppo: Legge 106 del 12 luglio 2011 ha anche introdotto il “silenzio-assenso”  del permesso di costruire, ad eccezione dei casi in cui sussistano vincoli ambientali, paesaggistici e culturali.  Ma ha anche sancito che : “Ai fini dell’applicazione del presente articolo, non si ha parziale difformità del titolo abilitativo in presenza di violazioni di altezza, distacchi, cubatura o superficie coperta che non eccedano per singola unità immobiliare il 2 per cento delle misure progettuali.“  Vale a dire che nei casi in cui in cantiere “sfugge” un picchettamento, ciò, e solo se contenuto in un limite massimo del 2%, non costituisce dolo ma viene comunque autorizzato:  non si tratta di una sanatoria, bensì piuttosto di una forma di tutela per il Direttore dei Lavori in primis e per lo stesso committente che non deve, nei casi di piccoli errori, veder “chiudere” un cantiere.

Ristrutturazione appartamento: da dove cominciare?

Ristrutturazione appartamento

State pensando di ristrutturare casa e non sapete da dove cominciare? Allora vi trovate nel posto giusto. Quando si prende questo tipo di decisioni è importante avere le idee chiare su cosa è necessario fare e anche sui costi. Innanzitutto bisogna mettere in chiaro se si tratteranno di lavori fai da te o che dovranno essere svolti da un'impresa.

Tipologie di interventi di ristrutturazione

Nel caso di ristrutturazione fai da te, dovrete gestire tutto da soli, se affidate i lavori ad un'impresa di ristrutturazioni invece, avrete l'opportunità di essere seguiti da persone esperte del settore. È sempre necessario consultare più preventivi, allo scopo di farsi un'idea chiara sul denaro che andrete a spendere. Prima di iniziare qualsiasi tipo di lavoro di ristrutturazione appartamento, è opportuno scattare qualche fotografia negli ambienti in cui verranno effettuati i lavoro. In tal modo, avrete chiaro quale tipo di intervento sia necessario.

Interventi di ristrutturazione
Ristrutturazione appartamento Milano - ristrutturazionimilano.net

È importante anche distinguere le tre categorie di ristrutturazione. Infatti, vi sono la "manutenzione ordinaria", la "manutenzione straordinaria" e la "ristrutturazione grandi opere". Nel caso in cui i lavori riguarderanno le prime due categorie, non sarà necessario versare alcun tipo di imposta al comune, in quanto non è richiesta la concessione edilizia.

Per la terza categoria il discorso cambia. Infatti, sarà necessario versare l'imposta comunale. Una volta che tutto ciò diventerà per voi chiaro, vi toccherà iniziare a fare un progetto di ristrutturazione. Nel caso in cui, voi non foste in grado di effettuarlo avrete bisogno dell'aiuto di un ingegnere o di un architetto. Dopo di che, vi toccherà scegliere tutto ciò vi servirà per la ristrutturazione.

Detrazioni fiscali sulle ristrutturazioni


Detrazioni fiscali ristrutturazione
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Stiamo parlando, ad esempio, dei pavimenti, degli infissi, delle porte, degli accessori del bagno, della pittura per le pareti e di molto altro. Nel caso in cui non fosse possibile alloggiare nell'appartamento durante i lavori, dovrete trovare un'altra sistemazione momentanea. È importante anche sapere che per la ristrutturazione di appartamenti è possibile richiedere un mutuo.

A seconda del tipo di manutenzione, la banca vi chiederà di allegare dei documenti specifici. Ma non solo: è anche possibile godere della detrazione del 65%, qualora la ristrutturazione riguarderà gli impianti esistenti. Se l'appartamento che avete deciso di ristrutturare fa parte di un condominio, prima di iniziare qualsiasi tipo di lavoro, è necessario tenere a mente che dovrete chiedere il consenso dei condomini.